תוכן שיווקי
בבחירת שמאי מקרקעין בבני ברק יש לוודא שהשמאי מתמצא בכל תחומי שמאות המקרקעין.
מה התחומים ששמאי מקרקעין בבני ברק צריך לדעת על מנת לבצע הערכה מדוייקת של נכס מקרקעין?
מפת גבולות העיר בני ברק (קרדיט אתר גובמאפ):
מה שמייחד את בני ברק זה מיקומה האסטרטגי בגוש דן ואוכלוסייתה החרדית.
נגישותה התחבורתית של בני ברק מהווה את אחת מחוזקות העיר. בני ברק גובלת ברמת גן ממערב, פתח תקווה, גבעת שמואל במזרח ותל אביב בצפון.
את העיר בני ברק חוצה כביש מספר 481 אשר מהווה את ציר תחבורה מרכזי של העיר.
כמו כן, בני ברק נושקת לכביש מספר 4 במזרח אשר מהווה נתיב גישה מרכזי.
אחת התופעות המעניינות שניתן לזהות בגבולותיה של בני ברק זה השוני באגרת הארנונה.
לדוגמה, באזור המשרדים, בחלקן המערבי של שכונות "אזור תעשייה צפון" ו"תל גיבורים" נמצא הגבול עם רמת גן.
בעין, נראה כי מדובר על מתחם משרדים אחד, יחד עם זאת מחירי הארנונה שונים.
כאשר שוכר משכיר נכס מניב, השוכר מתחשב ביחס הברוטו נטו וגם במחיר הארנונה. לפי ראייתו של השוכר, הארנונה מהווה חלק מדמי השכירות.
להלן השוני במחירי הארנונה למשרדים ששמאי מקרקעין בבני ברק צריך לדעת:
הארנונה למשרדים בשטח של עד 5,000 מ"ר עומד על 280 ש"ח למ"ר בבני ברק.
מנגד, הארנונה למשרדים בשטח של עד 300 מ"ר באזור ב' עומד על 358 ₪ למ"ר ברמת גן.
פערי מחיר אלה גורמים לשוכרים ולמשקיעים להעדיף את בני ברק על פני רמת גן.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בבני ברק על תכנית המתאר לעיר:
תכנית המתאר לבני ברק נקראת בב/2035. התכנית אושרה בשנת 2018 ועיקריה הם:
חיזוק מעמדה של בני ברק כעיר חרדית מרכזית בישראל. חיזוק מעמדה של בני ברק כמרכז חינוך, רוח ותרבות לציבור החרדי. שיפור איכות החיים, פיתוח המרחב הציבורי, יצירת שטחים ירוקים.
פתרונות דיור, תעסיקה, מסחר ומבני ציבור. איזון כלכלי ומתן שירות ברמה גבוה לתושב. עידוד התחדשות העיר בדרך של פינוי בינוי ותמ"א 38.
התכנית הכוללנית קובעת זכויות בניה, ומתחמי שימושים באזורים שונים בעיר.
לתכנית התייחסות רבה גם לצירי התחבורה תוך השתלבות עם קווי הרכבת הקלה.
להלן תרשים מפת התנועה והכבישים מתוך מסמכי התכנית (קרדיט לאתר משרד הפנים):
על פי הוראות התכנית, בבני ברק צפויים לקום שלוש כניסות מכביש 4.
בין היתר, על פי בחינת נספח הדרכים של התכנית, חלקה הצפוני של בני ברק צפוי להתחבר לדרומה על ידי הקמת מערכת דרכים יעילה יותר.
החיבור יתבצע מחלקה הצפוני של בני ברק, יחצה את גשר ארליך ויסתיים בפארק הירקון.
כמו כן, בבני ברק צפוי לעבור הקו הצהוב והקו האדום של הרכבת הקלה.
כידוע, בין המשתנים שיש להם השפעה על שווין של דירות, משרדים או חנויות הינה הנגישות.
שמאי מקרקעין בבני ברק אשר נדרש לבצע הערכת שווי לנכס מסחרי, ייתן משקל גדול לנגישות הקיימת או הצפויה למקרקעין.
מה צריך לדעת שמאי נדל"ן בבני ברק על חלוקת האזורים על פי תכנית המתאר:
בביצוע הערכת שווי מגרש על ידי שמאי מקרקעין בבני ברק על השמאי לבצע ניתוח זכויות בנייה החלות על המגרש.
ניתוח זכויות בנייה למגרשים הינה משימה רגישה הדורשת מהשמאי יכולות ניתוח תב"ע מתקדמות.
תכנית בב/2035 מגדירה מתחמי תכנון אשר לגביהם נקבעו שימושי קרקע שונים.
על פי מחקרים שבוצעו לאחרונה, נמצא כי עירוב שימושים "מחייה" את הסביבה האורבנית.
עירוב שימושים של מגורים ומסחר גורמים לרחובות להיות אינטנסיביים יותר.
אחד המתחמים אשר התכנית הגדירה כמתחם מעורב הינו מתחם יב'.
במתחם יב', ניתן להקים 80,000 מ"ר מסחר, 160,000 מ"ר תעסוקה ותוספת של 350 יחידות דיור.
בהנחה כי כל יח"ד תהיה בשטח של 100 מ"ר, סך תוספת המ"ר למגורים תעמוד על 35,000 מ"ר.
על פי הוראות התכנית, תכסית הבנייה המותרת הינה 65% והרח"ק המרבי הינו 4.5.
רח"ק: "רצפה חלקי קרקע". ניתן לבונת פי 4.5 משטח המגרש.
תכנית בב/2035 מאפשרת הקמת קומה נוספת לשימוש מסחרי או לגן ילדים. התכסית בקומת הקרקע בלבד תעמוד על 80%.
התכנית מתירה בנייה רוויה רבת קומות. בחלק מהמתחמים מותרת הקמת בנייני מגורים בגובה של 21 קומות.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על פרויקטים חדשים בבני ברק:
תכנית המתאר קובעת תוספת של 10,000 יח"ד. על פי התכנית, אוכלוסיית העיר תגדל ב – 33%.
גם ברובע העסקים התכנית מתירה תוספת של מאות מטרים לתעסוקה ותוספת של כ – 450 יח"ד.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בבני ברק על מיסוי מקרקעין:
על מבצע פעולה במקרקעין חלים שלושה סוגי מס עיקריים.
היטלה שבחה, מס שבח ומס לרשות מקרקעי ישראל.
מס השבח משולם על עליית מחירי המקרקעין. המדינה רואה לנכון לגבות מס שבח היות והמדינה היא זו שיוצרת את המציאות הכלכלית לעליית השווי.
מס השבח מתייחס באופן שונה לנכסי מגורים ולנכסים עסקיים – מסחריים.
בנכסי מגורים מס השבח הינו סוציאלי וקיימות הטבות רבות במיוחד למוכרי דירה יחידה.
מוכר יחידת דיור יחידה לא ישלם מס שבח עד לתקרה של 4,500,000 ש"ח. יחד עם זאת, במידה והתמורה מושפעת מזכויות בנייה נוספות – יש לבחון שימוש בסעיף מספר 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין.
מוכר דירה אשר אינה דירתו היחידה יכול ליהנות מחישוב מס שבח ליניארי.
הרעיון של המס הליניארי קל. המדינה פוטרת מתשלום עבור כל השבח שנוצר עד יום 1.1.2014.
מעבר לתאריך זה, ישלם המוכר מס שבח בשיעור של 25%.
דוגמה לחישוב מס שבח ליניארי על ידי שמאי מקרקעין בבני ברק:
דירה נרכשה ביום 1.1.2010 תמורת 1,000,000 ₪ ונמכרה ביום 27.5.2022 תמורת 1,900,000 ₪.
סך השנים שהחזיק המוכר בדירה משנת 2010 עד שנת 2014 הינו 4 שנים.
סך השנים שהחזיק המוכר בדירה משנת 2014 עד חודש מאי 2022 הינו 8.4 שנים.
שנות החזקה ממועד הרכישה עד למועד המימוש הינו 12.4 שנים.
השבח שנוצר 1,000,000 ₪ – 1,900,000 ₪ = 900,000 ₪.
תחשיב מס שבח ליניארי על ידי שמאי מקרקעין בבני ברק:
מספר השנים משנת 2014 חלקי כל שנות החזקה (12.4): 8.4/12.4 = 67.7%.
67.7% זו בעצם תקופת הזמן שעליה נשלם מס שבח מתוך כלל שנות החזקה בנכס.
את שנות החזקה לחיוב (67.7%) נכפיל בשיעור המס 25% ונקבל 17%.
17% זה בעצם מס השבח המופחת בשל החישוב הליניארי במקום 25%.
שמאי מקרקעין מקצועי בבני ברק ידע להפחית את מס השבח ואף לאפסו לגמרי.
על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין ניתן לנכות ממס השבח הוצאות שיפוץ, תיווך, שמאי, עורך דין ועוד.
היטל ההשבחה הינו מס המשולם על תוספת זכויות הבנייה בנכס.
שיעור מס היטל ההשבחה הינו 50% משווי זכויות הבנייה שטרם נוצלו במקרקעין.
גם את תשלום היטל ההשבחה יכול שמאי מקרקעין בבני ברק להקטין ואף לבטל לגמרי, וזאת על פי תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה.
רבים שואלים האם שמאי מקרקעין שעובד בכל אזור גוש דן יכול לבצע הערכת שווי מדוייקת בבני ברק.
לדוגמה, שמאי מקרקעין בבת ים אשר יידרש לבצע הערכת שווי דירה בבני ברק – האם יהיה מדויק מספיק.
ישראל הינה מדינה קטנה. חוקי המס זהים בכל המחוזות. בני ברק עצמה לא יכולה לפרנס משרד שמאי מקרקעין גדול. לפיכך אין שום בעיה ששמאי מקרקעין מקצועי ומנוסה בכל גוש דן יבצע הערכה מדוייקת בכל עיר ועיר.
מה שכן, עליכם לבדוק שהשמאי שבחרתם בקיא בכל תחומי שמאות המקרקעין ומבין את המציאות העסקית בפועל.
למאמר המלא: שמאי מקרקעין בבני ברק.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
